Hüpoteek

Hüpoteek (inglise mortgage law) on pandiõigus, mille alusel on isikul, kelle kasuks on hüpoteek seatud (hüpoteegipidajal), õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Hüpoteegi seadmise asjaõigusleping tuleb sõlmida notariaalses vormis.

Algne omanikuhüpoteek – kui tagatav nõue puudub, siis on kinnisasja omanikul võimalus seada hüpoteek enda kasuks ja vajadusel seda hiljem tekkiva nõude rahuldamiseks kasutada. Omanik saab esitada notariaalselt kinnitatud avalduse, mille alusel tehakse kanne kinnistusraamatusse.[1]

Osahüpoteek – hüpoteek on jagatud osadeks. Hüpoteegi osadeks jagamine ning osahüpoteekide omavahelise järjekoha muutmine ei eelda omaniku nõusolekut.[2]

Omaniku ühishüpoteek – ühe hüpoteegiga on koormatud mitu kinnisasja. Iga kinnisasi vastutab kogu hüpoteegiga tagatud nõude eest. Kinnistusraamatus tuleb märkida iga koormatava kinnisasja teised ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjad.[3]

Hüpoteegi seadmineRedigeeri

Hüpoteegi seadmisel ei pea olema tagatavat nõuet. Hüpoteegi seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud vormis. Sama vorminõue kehtib tagatiskokkuleppele, milles peavad sisalduma hüpoteegiga tagatavad nõuded.[4]

Hüpoteegi seadmise eeldused:

  • kehtiv ja vormikohane asjaõigusleping õigustatud isikuga;
  • kinnistusraamatu kanne[5], kuhu tuleb märkida hüpoteegipidaja ja hüpoteegi rahaline suurus ehk hüpoteegisumma.[6]

Näide. Kinnisasja ostmiseks tuleb võtta laenu ehk esmalt sõlmitakse laenuleping pangaga. Järgmisena tehakse notariaalne tehing, et kinnisasja omandada. Samal ajal sõlmitakse panga esindajaga kinnisasja pantimiseks hüpoteegi seadmise leping, millega kaasneb nõusolek kohese sundtäitmise nõudele, s.t kohtutäituril on õigus kinnisasi müüa, kui võla tagastamine ei ole õigeaegne.[7]

Hüpoteegil ei pea olema tagatavat nõuet, mis tähendab, et hüpoteegikanne kinnistusraamatus ei tähista kohe kehtivat nõuet. Selle võib jätta kinnistusraamatusse alles ja seda on võimalik kasutada hiljem tekkida võiva nõude tagatiseks.[4]

Vaidluse puhul on võimalik seada kohtulik hüpoteek, mida saab kasutada, kui vaidluse lahendamiseks on vaja kohtu abi. Kohus seab hüpoteegi, et tagada hagi või kohtulahendi alusel rahuldatud nõue. Kohtulik hüpoteek kitsendab koormatud kinnisasja omandiõigust, mistõttu tuleb omanikul arvestada, et kinnisasi võidakse müüa hüpoteegiga tagatud kohustuse katteks.[4]

Hüpoteek ei takista kinnisasja müümist, sest hüpoteek jääb kehtima. Müügi korral on võimalik sõlmida kokkulepe vana hüpoteegi kustutamiseks, kuid mõistlikum on vahetada hüpoteegipidajat või muuta tingimusi.[8]

Kui hüpoteek on seatud, on võimalik soovi korral saada hüpoteegipidajalt laenu lisaks. Eeldus on, et osa laenu on tagasi makstud ja uus laen ei ületa kinnistusraamatusse kantud hüpoteegisummat.[8]

Hüpoteegi realiseerimineRedigeeri

Pandiõigus on realiseerimisõigus. Kui pandiga tagatud nõuet ei täideta või täidetakse mittekohaselt, on võlausaldajal õigus nõuda nõude rahuldamist panditud vara müügist saadud rahast.[4]

Pantija ja võlgniku vastutuse erinevus esineb, kui panditud asja omaniku ja võlgniku isik ei lange kokku. Kui pantija on omanik, siis vastutab ta ainult panditud asjaga. Võlgnik vastutab üldjuhul kogu oma varaga.[4]

Hüpoteegi lõpetamineRedigeeri

Hüpoteegi lõpetamiseks on vajalik kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek, mis tuleb avaldada kinnistusosakonnale või hüpoteegipidajale. Nõusolekut ei saa tagasi võtta.[9]

Hüpoteek ei lõppe automaatselt, kui laen on tagasi makstud. Hüpoteek lõpeb kande kustutamisega kinnistusraamatust.[8]

Hüpoteegi saab lõpetada, kustutada või muuta omanikuhüpoteegiks omaniku nõudel, kui:

  • hüpoteegipidaja elu- või asukoht ei ole teada;
  • omanikul on õigus nõude rahuldamisele ja ta paneb hoiule kogu hüpoteegisumma.[10]

Omanikuhüpoteegi kustutamist saab hüpoteegipidaja nõuda, kui hüpoteegi ja koormatud kinnisasja omanikuks saab sama isik.[10]

Hüpoteegi ulatusRedigeeri

Hüpoteek ulatub:

  • kinnisasja osadele, päraldistele – mis on kinnisasja omaniku omandis – ja viljadele, mis ei ole enne kinnisasja arestimist võõrandatud või kinnisasjalt alatiseks eemaldatud;
  • koormatud kinnisasja rendi- või üürinõudele, mis tekib kinnisasja arestimisest või võlgniku pankroti väljakuulutamisest kuni kinnisasja müümiseni. Sama kehtib juhtudel, mis on tekkinud ühe aasta jooksul enne kinnisasja arestimist või võlgniku pankroti väljakuulutmist. Nõuded peavad olema sissenõudmata;
  • kindlustushüvitise nõudele.[11]

Nõuete rahuldamineRedigeeri

Hüpoteegiga on tagatud hüpoteegisummas nõue ja intressid (sh viivis) kuni kolme aasta eest enne kinnisasja müümist. Samuti on tagatud kõrvalkulud, nt võla sissenõudmise kulutused, täitemenetluse kulud ja kohtutäituri tasud ning hüpoteegipidaja tasutud kindlustusmaksed omaniku eest.[12]

Hüpoteegipidaja nõuded rahuldatakse eelisjärjekorras. Pandiga kindlustamata võlausaldajate nõuded täidetakse pärast pandiga kaetud nõuete rahuldamist.[4] Kui hüpoteegi müügist ei piisa tekkinud nõude rahuldamiseks, siis vormistab laenuandja puuduoleva võlgnevuse kohta uue laenulepingu.[8]

ViitedRedigeeri

  1. Asjaõigusseadus § 328. – RT I, 22.02.2019, 11.
  2. Asjaõigusseadus § 355. – RT I, 22.02.2019, 11.
  3. Asjaõigusseadus § 359. – RT I, 22.02.2019, 11.
  4. 4,0 4,1 4,2 4,3 4,4 4,5 Iuring Õigusbüroo. Hüpoteek kui arvestatav tagatis. 28.05.2020. (Vaadatud 28.10.2020)
  5. Asjaõigusseadus § 64. – RT I, 22.02.2019, 11.
  6. Asjaõigusseadus § 327. – RT I, 22.02.2019, 11.
  7. Katrin Kuusmaa – kutseline kinnivara vanemmaakler Lõuna-Eestis. Nupunurk! 13.04.2020. (Vaadatud 28.10.2020)
  8. 8,0 8,1 8,2 8,3 Minuraha. Hüpoteek. 26.08.2019. (Vaadatud 28.10.2020).
  9. Asjaõigusseadus § 330. – RT I, 22.02.2019, 11.
  10. 10,0 10,1 Cladius Õigusbüroo. Asjaõigus. (Vaadatud 28.10.2020)
  11. Asjaõigusseadus §-d 343–345. – RT I, 22.02.2019, 11.
  12. Asjaõigusseadus § 346. – RT I, 22.02.2019, 11.